Con fecha 22 de enero de 2019 y por 241 votos en contra, 1 abstención y 103 votos a favor, el pleno del Congreso de los Diputados no ha convalidado el Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler de la misma.
El pasado 19 de diciembre entró en vigor la reforma del mercado de alquiler que elaboró el gobierno socialista. Los cambios más importantes afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas de éstos. Sin embargo, finalmente, el Congreso de los Diputados ha tumbado este real decreto ley por una mayoría muy amplia. Cualquier contrato firmado entre estas dos fechas quedará inalterado, es decir, vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas.
El gobierno del PSOE no ha logrado los apoyos necesarios en el Congreso para sacar adelante la reforma del alquiler. De entre todo, destacaría la negativa de Podemos a su medida estrella: la limitación por ley el precio del alquiler.
Ante el rechazo del Congreso de los Diputados al Real Decreto Ley, propietarios e inquilinos deben saber cómo actuar y cuál es la duración de los contratos de arrendamiento firmados en estas fechas:
– El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley, es decir, desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, tendrá plena validez ya que hay que respetar la voluntad de las partes. No obstante, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en tres años, sea un particular o una empresa, y la tácita reconducción será anual.
– Si el contrato contempla cinco o siete años de duración, este plazo queda inalterado, ya que es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013 bajo el gobierno del PP.
– Si el contrato de arrendamiento se celebra por uno, dos o tres años, está regulado por la Ley de 2013. Estaríamos en tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año.
– No obstante, si hay verdadera voluntad de alquilar una propiedad, no afecta la convalidación o no convalidación del Real Decreto Ley, ya que existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por cinco o siete años, tal y como preveía el Real Decreto Ley, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que se aplique la reforma de 2013 o la de 2018.
– En todo caso, será ilegal que el propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda. Esto es así porqué la prórroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligación del arrendador. Cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente válido.
– Como no se ha convalidado el Real Decreto Ley en el Congreso, no queda modificada tampoco la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por ello, el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.
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Carlos Benguria
Fortium Family Office
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