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La inversión en vivienda y las sociedades dedicadas al alquiler

La inversión en vivienda y las sociedades dedicadas al alquiler

La dificultad para acceder a la vivienda en propiedad, debido a la devaluación de salarios, la inestabilidad laboral, la eliminación de las desgravaciones o el endurecimiento de las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario, están propiciando que en España esté avanzando la opción de vivir en alquiler. Del 17% de viviendas en alquiler en 2013, hemos pasado a un 21%. Y, seguramente, llegaremos al promedio de la Unión Europea: 29,9% (Eurostat UE-28 en 2015).

La aparición de las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) confirma que invertir en vivienda en estos momentos es una buena elección, frente otras opciones con menos rentabilidad y más riesgo y volatilidad.

Estas sociedades ponen en valor inmuebles con gran potencial y los destinan al alquiler. Los adquieren a buen precio y los rehabilitan o construyen de nuevo con unos costes ajustados. A la rentabilidad de la inversión vía alquileres se suma la revalorización de los inmuebles. Ésta será mayor que para un particular, al ser la SOCIMI la propia promotora y controlar todo el proceso, desde la elección de suelos o edificios, hasta la selección de arrendatarios.

Aunque, debido a la crisis, existe un gran stock de viviendas y su demanda ha descendido respecto a los años de bonanza, sigue habiendo una necesidad que cubrir en ciertas zonas urbanas.

Para cubrir esta demanda, hay otro vehículo inversor más sencillo que una SOCIMI, con ciertas ventajas fiscales en el Impuesto de Sociedades (IS) y con una seguridad y rentabilidad que no dan los mercados financieros. Son las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.

La Ley del IS (capítulo III, título VII, dedicado a los regímenes tributarios especiales) establece determinados beneficios fiscales para las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de vivienda.

En concreto, la cuota íntegra de estas sociedades tendrá una bonificación del 85% en el IS en la parte correspondiente al arrendamiento de viviendas y siempre que cumplamos con unos requisitos. El principal: únicamente pueden afectarse viviendas (mínimo de ocho ofertadas), tal como las define la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se asimilarán al alquiler de vivienda el mobiliario, los trasteros, un máximo de dos plazas de garaje y cualquier otro espacio o servicio accesorio de la finca, siempre que sean arrendados o cedidos conjuntamente con ésta. Las viviendas que se mantengan en alquiler pueden haber sido construidas, promovidas o simplemente adquiridas por las sociedades.

Esta actividad principal de alquiler es compatible con otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados al cabo de tres años (plazo mínimo de mantenimiento).

Con la reactivación del mercado de la vivienda actual y con unos precios que empiezan a recuperarse, parece un buen momento para invertir en vivienda, destinarla al alquiler y beneficiarse de estas ventajas fiscales. En la práctica, las VPO han desaparecido y creemos que lo que se pretende apoyar con estas medidas es la inversión de capital privado para fomentar el alquiler de vivienda.

Por otro lado, la rentabilidad del alquiler, aparte de a la oferta y a la demanda, va ligada a la capacidad económica del inquilino. Esto obliga a ser muy cautos con los costes y pone ciertos límites a los precios de repercusión y de construcción y al precio final de la vivienda. Todo ello ayudará a que el mercado de la vivienda sea más estable, sin los crecimientos desmesurados que nos condujeron a la burbuja inmobiliaria.

Juan A. García Diez
Fortium Family Office