(+34) 954 212 205 info@fortium.es

Fiscalidad del alquiler de apartamentos turísticos

Fiscalidad del alquiler de apartamentos turísticos

En los últimos años se ha producido un gran incremento de oferta de alojamientos turísticos, de particular a particular. Este incremento se ha visto favorecido por la crisis económica y por el éxito de algunas webs como Airbnb, Wimdu, Homeaway, etc., que facilitan enormemente la realización de esta actividad.

La estructura del negocio es aparentemente muy sencilla: quien desee arrendar por días un apartamento sólo tiene que registrarse en la web de estas empresas y comunicar las condiciones del arrendamiento; a partir de ahí, las empresas se encargan de publicitar la oferta e intermediar entre arrendador y arrendatario, percibiendo por ello una comisión pagada por el arrendatario.

Sin embargo, la facilidad con la que se gestiona el alquiler no se corresponde con la complejidad de las obligaciones fiscales que derivan para el arrendador. En efecto, la explotación ocasional o habitual de un inmueble en régimen de alojamiento turístico conlleva para el arrendador las siguientes obligaciones fiscales:

  • Los ingresos obtenidos tienen la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, que deberán ser declarados en el IRPF (IRNR en caso de que el arrendador sea no residente) y se verán sometidos a una tributación progresiva que va del 19% al 45%, según la renta anual del contribuyente.
  • La actividad realizada por el arrendador está sujeta al IVA, quedando éste obligado a emitir factura por cada arrendamiento celebrado y repercutir el IVA correspondiente, que en este caso es del 10%.

Como se desprende de lo expuesto, la rentabilidad del alquiler de alojamientos turísticos es menor de lo que la mayoría de los arrendadores consideran. Por ejemplo, si un arrendador alquila un apartamento por 400€/semana y no repercute separadamente el IVA, habría que considerar que el precio del alquiler es de 363€ y el IVA es de 36€; y si consideramos que ese arrendador tiene, por ejemplo, unos ingresos anuales de 35.000€, el IRPF que corresponderá pagar por esa renta adicional es del 37,5%, que asciende a 136€. Así, la ganancia derivada de la operación será de 226€ y no de 400€, como inicialmente pensaba.

Mucha gente considera que este tipo de transacciones escapa del control de Hacienda y, por ello, han asumido el riesgo de no declararlas. Pero deben saber que si la AEAT descubre su realización, los costes fiscales señalados se incrementarán en más de un 50% como consecuencia de sanciones derivadas de su ocultación.

Y si creen que es imposible que la AEAT se entere de los ingresos obtenidos por el arrendamiento de alojamientos turísticos deberían saber que:

  • Entre las “directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2015” se incluye la “Realización de actuaciones en el sector servicios enfocadas al descubrimiento de actividades y rentas ocultas en negocios de la economía sumergida. Entre otros, se actuará sobre los particulares que ceden de forma opaca total o parcialmente viviendas por internet u otras vías. De igual modo se actuará respecto de aquellas empresas turísticas regulares que no cumplen debidamente sus obligaciones fiscales. Asimismo, se realizarán actuaciones presenciales para la detección de alquileres irregulares no declarados”.
  • Algunas webs, como Airbnb, ya advierten de la necesidad “de estar al tanto de todos los impuestos o licencias comerciales nacionales necesarios y aplicables en tu caso. Ten en cuenta los impuestos de ocupación hotelera o de alojamientos temporales, los impuestos sobre ventas y otros impuestos sobre el volumen de negocios (como el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre los bienes y servicios), y el impuesto sobre la renta”.
  • Según el artículo 93 LGT, la AEAT puede dirigirse a las empresas que gestionan las web de alquiler entre particulares y reclamarles “datos, informes, antecedentes y justificantes con trascendencia tributaria relacionados con el cumplimiento de sus propias obligaciones tributarias o deducidos de sus relaciones económicas, profesionales o financieras con otras persona”. Para la AEAT es mucho más sencillo de lo que parece recabar información sobre las rentas obtenidas por los arrendadores que han utilizados esas plataformas web.
  • En caso de que la AEAT descubra esta irregularidad, puede regularizar todos los ejercicios no prescritos, que normalmente alcanzará a las obligaciones correspondientes a los últimos cuatro años.

Todo ello pone de manifiesto la existencia de un problema real, que va adquiriendo mayor tamaño según aumenta el éxito de la explotación por particulares de alojamientos turísticos.

¿Tienes alguna duda sobre la fiscalidad del alquiler en apartamentos turísticos?

 

Diego Marín-Barnuevo
Fortium Family Office